Thi thử trắc nghiệm ôn tập Luật đất đai online - Đề #2

STN&MT sẽ có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Như vậy, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa được cấp giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì thẩm quyền vẫn thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ khi có sự ủy quyền của UBND cấp tỉnh thì STN&MT mới có thẩm quyền cấp trong trường hợp cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận.

CSPL: Khoản 1 Điều 37 NĐ 43/2014

Theo căn cứ tại Điều 202, Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, các tranh chấp đã có giấy tờ hợp pháp hay không có giấy tờ hợp pháp, đương sự phải gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải. Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì đương sự có quyền lựa chọn hoặc là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định nêu trên, hoặc là khởi kiện ngay ra tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp.

Như vậy, hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã là bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã hướng dẫn phần thứ hai Bộ Luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung như sau:

1. Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định.

2. Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ Luật Tố tụng Dân sự.

Theo quy định trên, những tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất không phải hòa giải tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự khi Tòa án tiến hành giải quyết vụ án. Do đó, không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Về nguyên tắc để được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất. Chủ thể sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện về hình thức  và nguồn gốc sử dụng đất, cụ thể là việc được nhà nước giao đất có thu tiền và thuế đất trả tiền một lần. Tuy nhiên, pháp luật đất đai có sự ưu đãi khác biệt dành cho  chủ thể sư dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Cụ thể đối với doanh nghiệp phát triển hạ tầng được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại cơ sở  tại hu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đều đó có quyền cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.

CSPL: khoản 2 Điều 149, Điểm đ Khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013.

Do chủ thể này là trường hợp đặc biệt nên  để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đối tượng này phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở.

CSPL: điều 159 Luật Nhà ở 2014, Điểm đ, Khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai 2013.

Để tính tiền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất tùy vào từng trường hợp cụ thể. Chẳng hạn:

Sử dụng bảng giá đất: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân”.

Sử dụng giá đất cụ thể: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân”.

Như vậy, không phải lúc nào tính tiền sử dụng đất cũng căn cứ vào giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

CSPL: Điểm a, Khoản 2; Điểm a, Khoản 4, Điều 114 luật Đất đai 2013

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gi, công cộng.

CSPL: Điều 75 Luật đất đai 2013.

Bộ quốc phòng có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng và Bộ Công an có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.

CSPL: Khoản 3 Điều 42 Luật đất đai 2013.

Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng an ninh không cần phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân mà chỉ cần lấy ý kiến của UBND cấp tỉnh.

CSPL: khoản 4 Điều 43 Luật đất đai 2013.

Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất còn có thể được điều chỉnh khi có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

CSPL: khoản 2 Điều 46 Luật đất đai 2013.

CSPL: khoản 1 Điều 52 Luật đất đai 2013.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn có thể được sử dụng đất dưới hình thức giao đất.

CSPL: Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013.

Cảng vụ hàng không cũng có thẩm quyền thu hồi đất đối với đất được Cảng vụ hàng không giao hoặc cho thuê.

CSPL: Điều 8 Nghị định 83/2007/NĐ-CP về quản lý, khai thác cảng hàng không.

Vì có sự thay đổi chủ thể chủ thể sử dụng đất đối với DT đất thừa kế, để thừa kế

Trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết và thành viên này để thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho các thành viên trong hộ thì không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.

Trong trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất tuy mức giá khởi điểm của quyền sử dụng đất là do cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá xác định nhưng mức giá cuối cùng đạt được sẽ do người sử dụng đất quyết định và họ sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cho nhà nước theo mức giá này. Do vậy trong đấu giá, đấu thầu thì không áp dụng giá đất do nhà nước quy định áp dụng theo điểm c khoản 4 điều 114 Luật Đất đai: “Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”.

Vì theo khoản 1 điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ta có thể hiểu là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc những điểm quuy định tại khoản này thì sẽ ko cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như khi chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm chuyển sang đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.

UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất mà chỉ được phép cho thuê đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013“Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn” đồng thời căn cứ theo điều 105 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã cũng không có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất.

Vì căn cứ Điều 66 Luật Đất đai 2013 thì chỉ có UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất còn căn cứ vào Khoản 3 Điều 72 Luật Đất đai 2013 thì: “. Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Y tế, Bộ trưởng Bộ Công Thương, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định trưng dụng đất, quyết định gia hạn trưng dụng đất. Người có thẩm quyền trưng dụng đất không được phân cấp thẩm quyền cho người khác”.

Như vậy thẩm quyền thu hồi đất và thẩm quuyeefn trưng dụng đất là khac nhau theo quy định của pháp luật hiện hành.

Vì căn cứ vào khoản 2 điều 203 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

Người VN định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại VN phải thuộc đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013; còn nếu không thuộc đối tượng trên thì chỉ được hưởng phần giá trị của phần thừa kế đó căn cứ theo đoạn 3 điểm đ khoản1 điều 179: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”

Thuế sử dụng đất chỉ áp dụng cho một số chủ thể. Đối tượng không phải nộp thuế sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thuê đất để sản xuất nông nghiệp (trong giá thuê đã bao hàm cả thuế sử dụng đất); tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN mà sử dụng đất nông nghiệp.

Thế chấp, bảo lãnh là hai biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người khác.

Vì có 2 hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có làm phát sinh pháp nhân sử dụng đất mới thì quyền sử dụng đất của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ được chuyển sang cho pháp nhân mới được thành lập do góp vốn;

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không làm phát sinh pháp nhân sử dụng đất mới thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Vì căn cứ theo điểm 1 mục I của thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp quy định tại điểm 3 mục I thông tư này.

Điểm 3.6 mục I thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000: “ Các trường hợp không thuộc diện chịu thuế: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê phải có hợp đồng thuê đất và ghi rõ số tiền thuê đất đã nộp còn lại tính đến thời điểm chuyển nhượng và thời hạn thuê đất; Người nhận quyền sử dụng đất thuê tiếp tục thực hiện chê độ thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai”

Căn cứ khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.